En este artículo, exploraremos cómo funciona un crédito hipotecario, desde el pago inicial hasta realizar el levantamiento de la hipoteca del inmueble, y las ventajas de este tipo de deuda. Dado el alto costo de una vivienda, muchas personas deben optar por financiar su compra a través de un crédito hipotecario. Este tipo de financiamiento permite adquirir una propiedad pagando un porcentaje inicial y financiando el resto con un préstamo hipotecario.
Pago Inicial y Financiación del crédito hipotecario
Pago Cuota Inicial
Durante el tiempo de ventas, construcción y la entrega de un proyecto inmobiliario pueden transcurrir hasta 3 años, la constructora y según el tipo de proyecto podrá otorgar un plan de pagos con un plazo que te permitirá pagar mes a mes la cuota inicial, esta podrá estar entre un 20% y 40%, estos porcentajes son en términos generales, pero también podrás encontrar proyectos donde la cuota inicial es de un 60% del valor del inmueble.
El porcentaje de la cuota inicial está reglamentado en un mínimo de acuerdo a la política de crédito en las entidades financieras, pero no aún máximo y este es estipulado por el constructor de acuerdo a la formulación del proyecto inmobiliario.
El pago de la cuota inicial facilita la inversión en bienes raíces al permitir distribuir este valor inicial en un período de tiempo más amplio, lo cual según el proyecto te va a generar posibilidades de pago de acuerdo a tu flujo de caja.
Crédito Hipotecario para el porcentaje restante
Una vez que la vivienda está lista debes tener el crédito hipotecario aprobado por el valor restante después de pagar la cuota inicial pactada al inicio del negocio, para realizar la escrituración del inmueble debes entregar la carta del crédito aprobado y la constructora iniciara con todos los trámites necesarios. El préstamo se obtiene en una entidad financiera que utiliza la vivienda nueva como garantía. Esto significa que si el prestatario no cumple con los pagos, el banco tiene el derecho de tomar posesión de la propiedad.
Proceso de Escrituración
Para la escrituración ante notaría, la constructora solicitará al comprador la carta de aprobación del crédito hipotecario aproximadamente dos meses antes de la entrega de la vivienda. Este documento es esencial para iniciar el proceso de escrituración y así entregarte tu vivienda de acuerdo a la facha establecida entre las partes.
Funcionamiento del Crédito Hipotecario
Proceso de Obtención
- Solicitud: El comprador solicita el crédito hipotecario en una entidad financiera.
- Evaluación Crediticia: La entidad financiera evalúa la capacidad de pago, nivel de endeudamiento del solicitante y consulta en centrales de riesgo.
- Aprobación y Desembolso: Una vez aprobado, la entidad financiera desembolsa el monto necesario para completar la compra de la vivienda.
Tasas de Interés
Las tasas de interés de los créditos hipotecarios iniciando el segundo semestre del 2024 pueden variar, pero en promedio oscilan entre el 9% y el 12% efectivo anual en Colombia. Es importante comparar las tasas ofrecidas por diferentes entidades financieras para obtener la mejor opción.
Plazo del Crédito
El plazo de un crédito hipotecario suele variar entre 15 y 30 años. Un plazo más largo generalmente implica cuotas mensuales más bajas, pero un costo total más alto debido a los intereses acumulados. Por lo anterior se recomienda analizar muy bien valor de la cuota vs el tiempo adaptando a la capacidad de pago mensual.
Levantamiento de la hipoteca
Levantar la hipoteca significa liberar la propiedad de la hipoteca una vez que se ha pagado el crédito en su totalidad. Este proceso se realiza ante notaría con documento emitido por la entidad financiera que realizo el crédito y es esencial para obtener eliminar las restricciones que pudiese tener el inmueble.
Ventajas de una deuda Hipotecaria
Diferentes modalidades
Una de las principales ventajas de un crédito hipotecario es que hoy en el mercado se encuentran diferentes modalidades para tomar el crédito, donde la cuota puede ser en pesos con cuota fija o variable y cuota en UVR con diferentes modalidades. Lo que te permitirá, de acuerdo a tu nivel de endeudamiento y capacidad de pago, elegir la modalidad que se adapte para ser sujeto del crédito hipotecario
Crecimiento de Salarios
Con el tiempo, los salarios de las personas tienden a incrementarse debido a la inflación y el crecimiento económico. Esto hace que los créditos en cuota fija en términos reales la carga del crédito hipotecario disminuya, ya que los pagos mensuales representan una porción menor del ingreso total.
Mayor ingreso año a año por incremento porcentual del salario y cuota constante
Inversión en Activos Tangibles
Tener una deuda hipotecaria permite invertir en un activo tangible como una vivienda, que tiende a valorizarse con el tiempo. Esto no solo proporciona un lugar para vivir, sino también una inversión a largo plazo.
Valorización de la Propiedad
Las propiedades tienden a valorizarse con el tiempo debido a factores como la inflación, el desarrollo urbano y la demanda habitacional. En Colombia, la valorización promedio de una propiedad puede estar entre el 5% y el 15% anual. Esta valorización aumenta el valor de la inversión inicial, proporcionando beneficios financieros adicionales a largo plazo.
Ejemplo de Valorización Compuesta
Consideremos una vivienda con un valor inicial de 400 millones COP y una tasa de valorización anual que varía entre el 5% y el 15%. La valorización compuesta se calcula utilizando la fórmula:
Vf=Vi×(1+r)nV_f = V_i \times (1 + r)^nVf=Vi×(1+r)n
Donde:
- VfV_fVf es el valor final de la propiedad.
- ViV_iVi es el valor inicial de la propiedad (400 millones COP).
- r es la tasa de valorización anual (5% o 0.05 y 15% o 0.15).
- n es el número de años (5 años).
Valorización al 5% Anual
Aplicando la fórmula en cinco años, la propiedad se valorizaría aproximadamente a 510.52 millones COP, lo que representa una ganancia de 110.52 millones COP sobre el valor inicial.
Valorización al 15% Anual
Aplicando la fórmula en cinco años, la propiedad se valorizaría aproximadamente a 804.56 millones COP, lo que representa una ganancia de 404.56 millones COP sobre el valor inicial.
Conclusión
Entender cómo funciona un crédito hipotecario es crucial para quienes desean adquirir una vivienda sin tener que pagar el costo total de inmediato. Este tipo de financiamiento ofrece la posibilidad de distribuir el pago en cuotas manejables, aprovechando las ventajas de una tasa de interés fija, el crecimiento de los salarios y la valorización de la propiedad. Además, la necesidad de obtener una carta de aprobación del crédito hipotecario antes de la escrituración asegura que el proceso sea ordenado y seguro. Invertir en bienes raíces mediante un crédito hipotecario es una estrategia efectiva para construir patrimonio y asegurar estabilidad financiera a largo plazo.
